Происходит оформление совместной программы застройщиков и банков, где первые пять лет ставка по ипотеке может быть 8%, а потом либо рыночная, либо рефинансирование под меньший процент, если улучшатся условия кредитования.
Не опасна ли такая схема для покупателей новостроек – в случае, если коммерческие ставки по ипотеке так и не снизятся до 8-10%, и многие покупатели не смогут обслуживать кредит? Ответы экспертов в рубрике #опросы
Зампред комитета Госдумы по финансовому рынку Аркадий Свистунов:
ЦБ уже подготовил стандарты для ипотеки, где как раз эти фокусы и исключаются. Ипотека тем и хороша, что законом запрещается пересматривать ставку, кроме как по согласию сторон. А тут получается, что заёмщик отказывается от этого права и ставит свой кредит в зависимость от изменения ставок (т. е. получается плавающая ставка). В таком случае банк полностью перекладывает процентный риск на заёмщика, что может привести и точно приведёт к росту расходов и дефолту по кредиту с последующей потерей квартиры или залога. Так уже случалось с валютной ипотекой. Ещё и налоговый риск возникает. Получается выгода из-за разницы ставок реальной и ключевой.
Независимый финансовый советник Сергей Кикевич:
Во-первых, любая «сниженная» ставка равна повышенной цене. Во-вторых, в договоре могут содержаться важные детали, которые, кроме прочего, сделают ещё и ставку выше В-третьих, цена недвижимости может снизиться. Тогда можно стать «очень долгосрочным инвестором», да ещё и с кабальными условиями.
Руководитель отдела экономических исследований аналитического агентства «Национальный Эксперт» Алексей Климовский:
Схемы ипотеки и рассрочки с временным снижением ставки давно известны на российском рынке, но вспоминают о них именно в периоды высоких ставок. Потому что недвижимость необходимо продавать и продавать, привлекая заёмные средства.
В случае, если инфляция и ипотечные ставки не покажут значительного снижения, такую квартиру придется возвращать банку или переуступать с большим дисконтом. Это значительный риск, и при прочих равных лучше его избежать.
Председатель комитета Госдумы по региональной политике Алексей Диденко:
Смысл идеи понятен. Банки рассчитывают, что через некоторое время ставка ЦБ снизится, и кредитование вернётся в обычный режим – тогда ипотеку и реструктуризируют. Но вся ответственность в этой модели возложена на граждан, которые могут не понимать все финансовые риски. Это напоминает историю с валютными ипотечниками, чей долг со скачком на валютном рынке разом вырос почти вдвое. И многие из них оказались неспособны погасить такой кредит, ходили по всем инстанциям, прося списать долги. Но везде отвечали, что это был их риск, на который они пошли сознательно, подписав договор. Де-юро так и есть, но де- факто такую ситуацию для граждан создали банки. Поэтому любые новые схемы, в которых с гражданами играют втёмную, потенциально грозят теми же последствиями, и я это одобрить не могу, каким бы выгодным ни казалось предложение в моменте.
Исполнительный директор Института экономики роста им. П.А. Столыпина Антон Свириденко:
Застройщики готовы делиться своей маржой с покупателем для того, чтобы компенсировать обрушивающийся спрос на фоне отмены ряда программ льготной ипотеки. Большинство застройщиков сейчас работают с эскроу-счетами и проектным финансированием. То есть - тоже на заёмные средства. Хотя иногда проектное финансирование может быть и недорогим, взятие на себя оплаты части процентов не может быть выгодным. Получается, что совместные программы - мера вынужденная, которая нужна, чтобы поддержать спрос. Но это значит, что и маржа была неплохая, просто теперь она станет меньше.
Вопрос в том, будет ли в новых условиях закладываться столько же жилья, сколько закладывалось в старых. С другой стороны, происходящее говорит о том, что рынок жилья пока ещё скорее жив, чем мертв.
