Средняя ставка аренды складов в Московском регионе за шесть месяцев выросла на 35% и достигла 11.500 рублей в год за кв. м, по данным Ricci. Свободных складов в макрорегионе больше нет – уровень их вакантности составляет теперь 0,1%. Девелоперы складов не успевают за огромным спросом.
По нашим оценкам, в начале этого года доля вакантных площадей на складском рынке в Московском регионе уже стремилась к нулю. Освободившиеся складские помещения сдаются моментально. Первыми «исчезли» самые популярные форматы – склады площадью 500 кв м – 1,5 тыс. кв. м. У нас в работе находится вся размерная сетка складских помещений и такие небольшие форматы пользуются повышенным спросом и имеют самую высокую ликвидность.
По итогам года стоимость аренды складов может вырасти на 47%. И, скорее всего, это не предел роста цен. Дело в том, что быстро восполнить имеющийся на рынке дефицит складов не получится. Цикл строительства современных складов не быстрый и занимает порядка двух лет. Примерно через это время на рынке может произойти некоторая стабилизация спроса и предложения.
До этих пор, спрос и цены в сегменте аренды складов будут стремиться вверх. Арендодатели продолжат повышать ставки и диктовать свои почти кабальные условия. И бизнес будет вынужден на них соглашаться. Для многих компаний особенно малого и среднего бизнеса переезд в виду сложности и дороговизне транспортно-логистических затрат может сравниться с банкротством компании.
Причиной дефицита складов стало стремительное развитие электронной торговли и логистических цепочек.
С увеличением логистического плеча, поставщикам приходится увеличивать остатки на складах. Не спешили освобождать склады зарубежные компании, которые покидали страну. По условиям аренды им было дешевле дождаться окончания срока аренды, чем преждевременно расторгать договор.
Бурное развитие маркетплейсов заставляет их искать склады ещё большей площади и повышенной комфортности, ведь у них на складах работает много людей. Им требуются помещения площадью не менее 80 тыс. кв м, с качественными коммуникациями и повсеместной вентиляцией. Склады класса А требуют слишком большой доработки, поэтому многие маркетплейсы строят склады сами.
Ещё одним активным участником рынка стали застройщики, которые увидели, что смогут больше заработать на рынке складской недвижимости. На фоне снижения спроса после отмены программ льготной ипотеки они планируют получать дополнительный доход от аренды и продажи складской недвижимости. Спешить с реализацией своих новых планов застройщиков заставляет дефицит земли под строительство вблизи Москвы. И он будет только усиливаться по мере развития импортозамещения и локализации новых производств.
Основное строительство сейчас сосредоточено по основным въездам в Москву –вдоль Симферопольского, Киевского, Калужского шоссе, М4 Дон, М11, а также дорог, близких к ЦКАД. В преддверии открытия скоростной трассы М12 идет стройка складов вдоль Новорязанского шоссе, здесь есть хороший потенциал развития для этого типа недвижимости.
Инвестиционная привлекательность сегмента находится на своём пике. Доходность инвестиций в складскую недвижимость превышает доходность многих инструментов фондового рынка.
Инвестируют в склады для последующего получения дохода от сдачи складов в аренду, продажи. #Все эти цели окупятся на горизонте ближайших 3-5 лет. Например, сейчас себестоимость строительства будет составлять 50-70 тыс. рублей за кв. м, а продать уже готовый склад через пару лет можно по цене 120 тыс. рублей за кв. м.
Ещё одним популярным инвестиционным решением является дробление большого склада на блоки по 1000 -1500 кв. метров. Маржа в таких сделках может составлять около 50%.
140 ₽
-1.4085%
