💬 Наблюдение: Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам июля 2023 года

Цены умеренно подросли в ответ на ослабление рубля и другие события

По итогам июля цены на вторичном рынке жилья столицы показали умеренный прирост из-за ослабления рубля и повышения ставки ЦБ. Июньский «марш на Москву» в исполнении ЧВК «Вагнер» тоже, скорее всего, внес свою лепту в активизацию рынка.

По данным аналитического центра irn, в конце июля квадратный метр на вторичном рынке жилья «старой» Москвы стоит в среднем 257 130 руб. – это на 1,1% больше, чем месяцем ранее. Для сравнения: за все первое полугодие 2023 г. квартиры в Москве подорожали лишь на 1,2% в среднем. Таким образом, стоимость метра, топтавшаяся на месте с конца прошлого года, подскочила вверх.

По мнению специалистов IRN.RU основной причиной активизации спроса и ценовой динамики традиционно стало значительное ускорение темпов ослабления рубля. В принципе, курс рубля снижается давно, с конца прошлого года – за январь-июнь отечественная валюта потеряла 28% своей стоимости относительно доллара. Но так как рубль слабел медленно, а также находился в пределах планки 80 рублей за доллар, рынок долго не замечал происходящего. И только в июне, когда темпы снижения курса достигли 5,2%, на рынке недвижимости появились признаки нехарактерного для лета оживления.

В июле курс доллара превысил «круглую» отметку в 90 руб. (+9,4% к рублю), а евро - 100 руб. (+11,8%). В последний раз подобное наблюдалось весной 2022 г., и до рынка наконец в полной мере «дошло», что рубль быстро обесценивается. Реакция участников рынка оказалась вполне предсказуемой: продавцы начали переписывать ценники, боясь продешевить, обладатели рублевых сбережений поспешили вложить их в недвижимость, как в «вечную ценность», а те, кто копил на квартиру в твердой валюте, существенно увеличили свою платежеспособность и тоже смогли вернуться на рынок после прошлогодней изоляции при курсе 50-60-70 рублей за доллар.

Ожидание повышения ставки Центробанка (на фоне ускорения инфляции в конце июля ее подняли на 1 п.п. вместо прогнозировавшихся 0,5 п.п.) стало дополнительным стимулом спроса со стороны ипотечников, которых на «вторичке» более 40%. А попытка мятежа ЧВК «Вагнер» в конце июня добавила стресса в высокобюджетном сегменте.

О стрессовом характере июльского ценового скачка также свидетельствует динамика цен в разрезе отдельных сегментов. Небольшие квартиры, однушки и двушки, которые популярны среди инвесторов, подорожали значительно больше трешек и многокомнатных квартир, которые лучше подходят для жизни, особенно для семей с детьми. Среди типов жилья по темпам роста цен лидирует дорогой монолит-кирпич – этот сегмент тоже привлекателен для инвесторов, а кроме того, владельцы таких квартир традиционно очень чувствительны к колебаниям валютных курсов.

В целом, на события середины лета 2023 г. рынок недвижимости отреагировал примерно так же, как на стрессы февраля-марта 2022 г. и конца 2014 г., но только в сильно облегченной версии – все-таки масштаб нынешнего «катаклизма» не сравним с предыдущими. Для сравнения: в прежние стрессовые периоды цены подскакивали в среднем на 10% и более, сейчас же ценовой скачок оказался значительно скромнее. И в дальнейшем ситуация на рынке недвижимости, скорее всего, будет развиваться по уже проверенному сценарию – вслед за кратковременной активизацией спроса и скачком цен вверх следует продолжительная стагнация со сползанием цен назад вниз.

#недвижимость