💬 Мнение: насколько велик пузырь на рынке жилья в Сша?

Хочу сделать отсылку к индексу цен на жилье по Кейсу-Шиллеру и реальный располагаемый доход по данным Фрб Сент-Луиса.

1) Case-Shiller - это показатель повторных продаж одного и того же дома. Это гораздо лучший показатель, чем средние цены, которые со временем сильно варьируются в зависимости от размера дома и удобств.

2) Одноразовые средства после уплаты налогов

3) Реальная инфляция означает инфляцию, скорректированную с использованием индекса инфляции расходов на личное потребление Bea (Pce), а не индекса потребительских цен Bls (Cpi).

4) Оба индекса установлены на 2000 = 100.

5) Прогноз по Case-Shiller рассчитан до мая (отражает март), в то время как реальный Dpi рассчитан до июня. Есть небольшой перекос, который я не учел.

По крайней мере, в течение 12 лет цены на жилье чрезвычайно близко соответствовали реальному располагаемому личному доходу. В 2012 году индексы снова коснулись 133 - 134. Поправка на инфляцию с помощью Cpi сделает текущий пузырь больше и, я полагаю, более точным. Важным моментом является огромное расхождение между показателями, указывающее на то, что пузырь немного занижен.

❗️Процентная разница между ценами на жилье и реальным Dpi:

2006 год: (185-120)/120 * 100 = 54.17%
2023 год: (305-169)/169 * 100) = 80.47%

Исходя из реальных Dpi, цены на жилье примерно на 80 процентов выше, чем они должны быть. Некоторые оправдывают эти цены на жилье на основе ставок по ипотечным кредитам и доступности. Они ошибаются. Разница между ценами на жилье и доходами на самом деле является показателем склонности Фрс надувать финансовые пузыри, слишком долго удерживая ставки на слишком низком уровне.

Резюмирую, надувание пузыря продолжается, и покупательская способность рядового американца снижается. Фрс хочет, чтобы инфляция составила 2%, но понятия не имеет, как этой цели достигнуть! Когда начнётся финансовый кризис, ипотечные Фрс вынуждена будет выкупать Mbs (ипотечные бумаги) на свой баланс в рамках Qe. Если выкупа не будет, то увидим крах цен на жильё в Сша.

#фрс #кризис #недвижимость #макроэкономика