❄ 4 фактора грядущего похолодания на рынке недвижимости

Российский рынок жилья стремительно рос последние несколько лет за счет низких ставок по льготной ипотеке. В 2021 году объем жилищного строительства достиг 92,6 млн кв. м жилья, в 2022-м — рекордных в истории страны 102,7 млн кв. м. В этом году строители обещают вновь обновить рекорд. Однако объективные экономические показатели, дефицит бюджета и пересмотр стимулов развития отрасли предвещают осень на рынке жилищного строительства в горизонте 1–2 лет.

💼 Высокие процентные ставки

Банк России повысил ключевую ставку до 13% и планирует удерживать ее на высоком уровне достаточно долго — до тех пор, пока не убедится в устойчивом характере замедления инфляции к целевым 4%. Но динамика роста цен в последнее время только ускоряется. Учитывая ослабление рубля и двукратный рост оптовых цен на топливо, инфляция может расти еще полгода. Период высокой ставки и череда ее роста, которая, вероятно, еще не завершена, приведут к сжатию объемов ипотеки.

💸 Навес предложения и высокая альтернативная доходность

Снижение спроса на ипотеку усложнит застройщикам продажи. Учитывая, что сегодня 80–90% продаж жилья осуществляются с использованием ипотеки, это может привести к навесу предложения и давлению на рынок. Кроме того, более чем 12%-ная доходность по длинным ОФЗ сегодня более чем вдвое превышает доходность рентных ставок, что может стимулировать продажу квартир по текущим (высоким) ценам и переток средств инвесторов из недвижимости в облигации.

🏢 Рынок новостроек сильно перегрет

Льготная ипотека привела к значительному росту цен на новостройки и опасному дисбалансу цен на готовое и строящееся жилье: разница в стоимости за квадратный метр доходит до 40%. Квартира в новостройке теряет в цене до нескольких десятков процентов после ввода дома в эксплуатацию. Добавление застройщиками в стоимость ипотечной квартиры мебели, техники, кухни, переезда и даже каршеринга раздувает ценовой пузырь, вынуждая власти еще сильнее «закручивать гайки».

📉 Сокращение льготной ипотеки
Ценовой перегрев на рынке недвижимости из-за льготной ипотеки отмечают и власти. Недавно Правительство повысило на 5% минимальный размер первого взноса и сократило максимальный размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования. Обсуждаются и другие меры, в том числе запрет выдачи льготной ипотеки без регистрации в регионе, где предполагается покупка жилья.

🧐 Наше мнение

На текущий момент льготные программы покрывают 80–90% всего первичного рынка ипотеки, что поддерживает спрос и цены на новостройки. Минфин хочет снизить долю льготных программ на первичном рынке ипотеки до 50%. Мы предполагаем, что Правительство пересмотрело стратегию развития отрасли и теперь нацелено на стимулирование спроса не только за счет средств бюджета (предоставляя субсидирование по ипотечной ставке), но и в большей мере за счет самих застройщиков, вынуждая их снижать цены до уровня покупательской способности россиян.
За счет падения цен спрос активизируется естественным образом: покупатели смогут приобретать жилье без льготной ипотеки.

Кроме того, льготные программы расходуют средства бюджета, а в условиях его дефицита оптимизация этих трат за счет повышения доступности самого жилья выглядит логичной. Тучные времена застройщиков, крупнейшими из которых выступают ПИК и ГК Самолет, вероятно, подходят к концу, а цикл нового роста может наступить после охлаждения рынка и снижения цен на квартиры.