💬 Наблюдение: Новостройки vs «вторичка»: что дороже и почему

В последнее время звучат утверждения о 40%-ной разнице в цене между новостройками и «вторичкой». Аналитики Циан выяснили, откуда взялась такая огромная разница и сколько на самом деле составляет разрыв в стоимости — по регионам, крупнейшим городам, по различным районам и ЖК Москвы и городам Подмосковья.

На протяжении длительного времени (с начала 2000-х до 2018–2019 годов) стоимость 1 кв. м на первичном рынке в России была ниже, чем на вторичном. Это воспринималось как премия за риск: тогда многие новостройки сдавались позже заявленных сроков. Но переход на эскроу-счета, а затем и запуск программы льготной ипотеки привели к обратной закономерности. Сейчас есть локации, где «вторичка» дороже, но это скорее исключение из общего правила.

Примечание: приведены средние цены предложения по лотам, опубликованным на сайте cian.ru по состоянию на 10 октября 2023 года в разделе «Продажи квартир в новостройках» (только в строящихся корпусах) и разделе «Продажи квартир на вторичном рынке». При расчете цен не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов. Усреднение проводилось с равным весом для каждого элемента выборки.

Средние цены — большая погрешность

Один из распространенных способов подсчета разницы в ценах между первичным и вторичным рынками — сопоставление средних цен по всей стране. Если взять среднюю стоимость квадратного метра во всех объявлениях на Циан, то на вторичном рынке она составит 143,3 тыс. рублей, на первичном рынке — 169,2 тыс. рублей. То есть разница между ценами на рынках — 18%.

Но этот результат не отражает реального соотношения цен в конкретных локациях. Он получается при общем сравнении всех объявлений друг с другом, когда в сравнительный ряд помещаются в том числе и локации, где новостроек нет в принципе (например, в малых городах и сельской местности), а «вторичка» есть (притом она старая и стоит дешево).

В большинстве случаев в конкретных локациях различие в ценах будет меньше 18%.

Только в 10% субъектов РФ «вторичка» дороже «первички»

При сопоставлении цен между рынками в конкретных регионах РФ результат становится ближе к реальности.

Мы проанализировали средние цены предложения на первичном и вторичном рынках 66 регионов РФ по данным сайта cian.ru. Были отобраны те субъекты, где мы располагаем достаточным объемом выборки (более 100 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынке).

Из 66 анализируемых субъектов РФ только в шести (10% общего количества) стоимость «квадрата» на вторичном рынке выше, чем на первичном: в Псковской области, Краснодарском крае, Ставропольском крае, в Чувашии и Марий Эл, а также в Севастополе. Разрыв в ценах составляет 0,6–19%: минимальный — в Костромской области, максимальный — в Севастополе.

В большинстве регионов стоимость 1 кв. м в новостройках выше, чем в готовом жилье. Наибольший разрыв в цене в Астраханской области («квадрат» в новостройках на 52% дороже, чем на вторичном рынке), Пермском крае (42%), Нижегородской области (40%), Республике Коми (36%), Вологодской области (34%).

В Самарской, Костромской и Смоленской областях стоимость 1 кв. м на обоих рынках сопоставима, но это скорее исключение из правил.

🔹В среднем по крупнейшим городам «первичка» дороже «вторички» на 13%
🔹В городах Московской области новостройки дороже готового жилья на 9%
🔹В районах Москвы разрыв цен может достигать 50% за счет новостроек бизнес-класса

Полноценно ознакомится с материалом можно на сайте Циан: https://www.cian.ru/stati-novostrojki-vs-vtorichka-chto-dorozhe-i-pochemu-332811/

#недвижимость