💬 Наблюдение: исследования ипотеки от АКРО

🔹Россияне продолжают брать кредиты на покупку жилой недвижимости несмотря на то, что процентные ставки активно растут, а цены на жилье не падают. Текущий год станет рекордным по ипотечным выдачам. Только за десять месяцев 2023 года объем ипотечного портфеля в России вырос на 3,5 трлн руб., или на 25%. Повышение ключевой ставки, призванное помимо прочего сдержать ипотечный бум, напротив, все больше провоцирует выдачи, рост числа и объема которых, безусловно, связан в том числе с применением банками и застройщиками различных инструментов искусственного стимулирования спроса.

🔹Льготные программы в действующем формате привели к взрывному росту цен на недвижимость и, как следствие, к снижению ее ценовой доступности, особенно для граждан с доходом ниже среднего. Далеко не все нуждающиеся в жилье семьи и граждане успели воспользоваться такими программами до ипотечного бума в силу отсутствия в их распоряжении свободных денежных средств в размере 15% стоимости желаемого жилья, которые необходимы для оплаты первоначального взноса (ПВ).

🔹Повышение уровня ПВ — одна из модификаций льготных программ — приведет к еще большему снижению доступности жилья для граждан. Если в начале 2020 года для оплаты взноса нужно было иметь накопления в размере 15% стоимости жилья, то сейчас — с учетом произошедшего роста цен — в среднем по России необходимо располагать примерно 50–60% от стоимости в ценах на недвижимость на начало 2020 года (по Москве — 40–50%). При этом инфляция (особенно на товары и услуги первой необходимости, которые составляют основу расходов бюджета семьи) в значительной мере «съедает» позитивный эффект роста доходов граждан.

🔹Усугубление проблемы доступности жилья потребует решений. Одним из них, вероятно, может стать строительство социальных объектов недвижимости для граждан особых, преимущественно льготных, категорий. При этом без использования бюджетных средств высока вероятность активного развития рынка аренды в силу того, что те, кто успел приобрести недвижимость до роста цен в инвестиционных целях (а не для улучшения собственных жилищных условий), будут сдавать ее тем, кто не успел.

🔹Качество ипотечного портфеля сохраняется высоким (доля просрочки на 01.11.2023 не превышала 0,4%). Вместе с тем АКРА отмечает замедление досрочного погашения ипотечных кредитов заемщиками, наблюдавшееся в августе — октябре 2023 года, на фоне роста ставок по вкладам.

🔹Продление действия льготных программ в модифицированном виде позволит нарастить ипотечный портфель в 2024 году в пределах 10–15%. Их прекращение крайне маловероятно после 01.07.2024 в силу значимого вклада сектора строительства и связанных с ним отраслей в ВВП страны. При этом в целях недопущения продолжения ипотечного бума оптимальным выходом из положения могло бы стать плавное сворачивание действующих программ при сохранении социально ориентированных направлений для льготных категорий граждан независимо от региона Российской Федерации.


Новые рекорды

Вопреки нормальной логике текущий год станет рекордным с точки зрения выдачи ипотечных кредитов. Так, только за десять месяцев 2023 года объем ипотечного портфеля в России увеличился на 3,5 трлн руб. (+25%). Для сравнения: рост за весь 2022 год составил 2 трлн руб. (+17%), за 2021 год — 2,5 трлн руб. (+26%), за 2020 год — 1,7 трлн руб. (+21%), ранее такая динамика казалась крайне агрессивной. Граждане продолжают брать кредиты на приобретение недвижимости несмотря на то, что процентные ставки активно растут, а цены на жилье не падают.

Спрос: 1) желание граждан не допустить обесценения имеющихся сбережений на фоне растущей инфляции, 2) потребность населения в улучшении жилищных условий, 3) стремление успеть приобрести жилье в ипотеку до очередного повышения процентных ставок и первоначального взноса и/или пока действуют льготные программы и акции от застройщиков, 4) снизившийся интерес к сбережениям в долларах и евро в силу укрепления российского рубля, а также к спекуляции на рынке ценных бумаг.

Подробнее: https://www.acra-ratings.ru/research/2757/

#ипотека #недвижимость