💬 Наблюдение: Жилищное строительство, стратегический взгляд на отрасль

Резюме

В 2023 г. в жилищном строительстве был установлен новый рекорд – ввод жилья составил 110,4 млн кв. м, что на 7,5% превосходит показатель 2022 года (102,7 млн кв. м – предыдущий рекорд). При этом максимальный за все годы объем жилья был введен как застройщиками (51,7 млн кв. м), так и населением (58,7 млн кв. м).

Статистика показывает, что кризис COVID-19 не привел к отрицательному приросту объемов вводимого жилья (отрасль лишь стагнировала), а структурный кризис 2022 года, наоборот, был отмечен ростом объемов вводимого жилья. Период пандемии 2020-2021 года отрасли удалось пройти без потерь из-за своевременно принятых и реализованных мер государственной поддержки. В частности, запуск программы «Льготная ипотека» под 6,5% годовых активизировал спрос на новостройки и поддержал таким образом застройщиков, стимулируя запуск новых проектов, а также, благодаря высокому мультипликативному эффекту жилищного строительства, поддержал экономику в целом. Эффект пандемии несколько «сместил» ввод от многоквартирных домов (МКД) к индивидуальным домам (ИЖК), это объясняется смещением спроса на приобретение загородного жилья как способа «самоизоляции».

Устойчивость строительных компаний зависит от снижения доли ипотечных кредитов в их балансе

Соответственно, отмена программы льготной ипотеки в июле 2024 года и ожидаемое переформатирование семейной ипотеки приведет к сокращению приобретений площадей в МКД и, с лагом в 6-8 месяцев, к уменьшению объемов жилищного строительства. Это падение может быть скомпенсировано высокой долей семейной ипотеки в общем объеме льготных ипотечных программ. По расчетам НРА , доля семейной ипотеки составляет 45%, доля «льготной ипотеки» – 42% и доля прочих льготных программ – 13%. Рост объемов по «Семейной ипотеке» связан с расширением условий получения жилищного кредита по программе: с декабря 2022 года программа доступна для семей, в которых есть два ребенка младше 18 лет, год рождения больше не имеет значения.

На взгляд НРА, наиболее устойчивыми будут компании, у которых доля жилья, купленного в ипотеку, будет 50% или менее. Среди крупных застройщиков таким является группа Эталон, у которой доля квартир, купленных в ипотеку, составляет 25%. Для крупных компаний, таких как Самолет или ПИК, высокая доля ипотечных квартир не является критическим фактором, в отличие от небольших застройщиков.

Второй риск – снижение доступности жилья после отмены льготной ипотеки. Коэффициент доступности жилья в 2022 году был самым высоким за последние годы. Он рассчитывается как отношение средней стоимости квартиры площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из 3 человек. В 2010 году коэффициент был 3.3, и к 2025-2026 годам он снизится до 3,0-3,2.

Третий фактор риска – ценовой. Рост выдач ипотеки и себестоимости строительства привел к росту цен на недвижимость, особенно из-за ажиотажного спроса в 2023 и 2024 годах. На первичном рынке жилья цены выросли, тогда как на вторичном рынке снизились.

Подробнее в аналитическом обзоре НРА «Жилищное строительство: стратегический взгляд на отрасль» (https://www.ra-national.ru/wp-content/uploads/2024/07/obzor_zhilstroj_nra_ijul_2024-1.pdf).

#недвижимость #ипотека #банки