🪙 Банк России занялся высокорисковой ипотекой

Регулятор планирует обязать банки применять надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на новостройки, в том числе тем, квартиры в которых приобретаются в течение года после ввода дома в эксплуатацию.

❓ В чем причина таких мер

Сложившиеся на рынке программы «льготной ипотеки от застройщика» с экстремально низкими ставками — вплоть до 0,01% — могут иметь серьезные последствия для стабильности банковской и жилищно-строительной отрасли в целом. Для компенсации экстремально низких ставок, которые в реальности не могут быть предложены кредитными организациями из-за более высокой стоимости заимствования на рынке, застройщики завышают цену недвижимости на сумму процентных расходов. В среднем по рынку это 20–30%, которые в последующем выплачивается кредитным организациям в качестве «комиссии».

Завышение стоимости недвижимости опасно тем, что заемщик может не только потерять первоначальный взнос, если не выплатит ипотеку, но еще и останется должным по кредиту, поскольку вырученных средств может оказаться недостаточно для погашения задолженности.

🗓 Когда будут сделаны исключения

Единственным вариантом является выдача ипотеки в рамках государственных программ поддержки при условии, что показатель долговой нагрузки заемщика не превышает 60%, а размер первоначального взноса составляет не менее 30%.

Будут допущены и послабления: горизонт наблюдения за доходами заемщика планируется сократить с 12 до 6 месяцев. Банк России ждет комментарии и предложения банковского сообщества до 10 марта 2023 года, после чего, возможно, утвердит введение надбавок.

🧐 Как это повлияет на девелоперов

Учитывая подъем ставки по льготной ипотеке до 8% и повышение прогноза Банка России по ключевой ставке на 2023 год с 6,5–8,5 до 7–9%, введение надбавки к коэффициентам риска приведет к дополнительному сжатию спроса, снижению продаж и давлению на маржу и прибыль девелоперов.

Однако сопутствующее снижение цен приведет к увеличению доступности жилья. Более низкие цены и позволят «перезагрузить» спрос на новостройки и привести к значительному росту на долгосрочном горизонте при условии экономической определенности в стране.